Devant la forte demande du marché du logement et la tension sur le foncier, de futurs acquéreurs, notamment les jeunes ménages, ignorent l’arnaque qui se trame par certains qui se sont érigés ces dernières années en promoteurs immobiliers se livrant, le moins qu’on puisse dire, à des ruses pour soutirer le moindre sou au potentiel acquéreur.

«Quand bien même la presse a fait l’écho de ces pratiques d’escroquerie, les gens continuent à être déplumés par des promoteurs qui passent outre la réglementation relative à la formule dite vente sur plan», nous dit la directrice des études de la communication et de l’information du FGCMPI (Fonds de garantie et de la caution mutuelle de la promotion immobilière), Mme Ghania Mostefaï, dont le souci est de professionnaliser l’activité et, par voie de conséquence, protéger le futur acquéreur à travers un instrument juridique. Créé par décret n° 97-406 du 03/11/1997, le FGCMPI est, rappelons-le, un organisme spécialisé, placé sous tutelle du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. Son rôle consiste à «garantir les paiements effectués sous forme d’avances, à la commande, par les futurs acquéreurs de logements (ou immeubles à usage autre que l’habitation) dans le cadre d’une vente sur plan». Mais les pratiques fourbes dont usent des opérateurs ne sont pas sans interpeller les pouvoirs publics. A travers des placards publicitaires et autres annonces classées qu’ils glissent dans certains titres, des promoteurs aguichent les potentiels acquéreurs. «Il faut que tous les promoteurs souscrivent à une police d’assurance au niveau du FGCMPI  pour garantir leurs projets», souligne Mme Ghania Mostefai. Ce qui n’est pas souvent le cas, nombre de promoteurs immobiliers ne sont pas en règle, car ne disposant pas de registre du commerce, ni d’acte de propriété, etc. «Même si le promoteur dispose d’un contrat d’adhésion, celui-ci ne constitue nullement une attestation de garantie et par conséquent, n’assujettit pas le Fonds de garantie au remboursement en cas d’insolvabilité du promoteur (décès, disparition, faillite)», explique notre interlocutrice qui nous rappelle la dernière liste des projets fraîchement réactualisée dans le site du Fonds ( Cet e-mail est protégé contre les robots collecteurs de mails, votre navigateur doit accepter le Javascript pour le voir ).

Le leurre du promoteur

Aussi, dans la plupart des cas, le malheureux prétendant au logement se verra, après une attente de plusieurs années, contraint de céder sa place à une autre potentielle victime qui, bien entendu, payera le logement plus cher. L’heureux bénéficiaire n’est finalement que le promoteur qui, profitant de l’usure du temps, n’hésite pas à surenchérir sur le prix du logement. En d’autres termes, ces sans foi ni loi reconduisent la même liste des projets desquels les potentiels bénéficiaires se sont désistés. Nous avons tenté de prendre langue avec Epsi Bord, un des promoteurs n’ayant pas souscrit ses projets au FGCMPI. Nos tentatives se sont révélées vaines : à chaque fois, la secrétaire nous répond qu’il n’est pas là. Nous avons consulté son site (www.epsielbordj.com), l’espace est plein de vide, juste la page d’accueil avec l’alléchant slogan-leurre «Avec Epsi El Bordj, vos rêves deviennent réalité», sauf que le projet de Ouled Fayet qui a vu plus de 400 logements détruits, le rêve n’a pas tardé à se transformer en cauchemar pour les malheureuses victimes. Là, nous ouvrons une parenthèse pour s’interroger pourquoi avoir attendu tout ce temps pour décider de démolir ce projet seulement alors que le promoteur propose d’autres sites à Dar El Beïda, Oued Romane, Birkhadem, Dely Ibrahim et Draria. Et pour faire la part des choses, pourquoi a-t-on fermé l’œil sur des projets d’autres promoteurs en situation irrégulière ? Par ailleurs, d’autres promoteurs usent d’une autre entourloupette et ce, en se constituant dès le départ en association coopérative pour contourner la loi, alors qu’une coopérative – juridiquement s’entend – ne peut voir le jour qu’en présence de coopérateurs qui accordent leur crédit au bureau lors d’une assemblée. Toutefois, il faut admettre qu’il existe des promoteurs dont la formule dite «Vente sur plan» obéit aux dispositions dictées par le FGCMPI et leurs projets sont souscrits en bonne et due forme.

Afin de mettre à l’abri les futurs acquéreurs, de mauvaises surprises, deux documents fondamentaux doivent être établis en bonne et due forme par les promoteurs: l’attestation de garantie du FGCMPI et le contrat de vente, des documents qui garantissent la solvabilité du promoteur concernant le bien immobilier inscrit dans la liste des projets garantis par le FGCMPI. L’achat du bien immobilier, insiste Mme Mostefaï, doit obéir à des conditions bien définies dont le contrat de vente «établi par-devant le notaire et conforme au modèle fixé par le décret exécutif n° 94-58 du 7 mars 1994». Aussi, le document dit «contrat de réservation» qui est fourni par le promoteur est, selon elle, nul et non avenu dans la formule dite «vente sur plan». Car contrairement au contrat de vente sur plan qui donne lieu à un paiement, le contrat de réservation n’est sujet à aucun versement, précise-t-elle. Une situation dans laquelle se fourvoie l’acquéreur qui s’empresse, à son grand dam, de «verser une grosse part du montant du logement au risque de perdre sa place», lui signale l’indélicat promoteur. Ainsi, l’absence de ces deux documents, censés être délivrés par le promoteur à l’acquéreur, entraîne systématiquement l’inéligibilité à l’accès au droit de prêt et de don que lui ouvrent la banque et la CNL, expliquent les textes en vigueur. A signaler que bien que bon nombre de promoteurs soient adhérents au FGCMPI, ces derniers, rappelle Mme Ghania Mostefaï, refusent de souscrire à une assurance obligatoire susceptible de couvrir les avances payées par les acquéreurs en cas d’insolvabilité du promoteur. Cette situation qui profite au promoteur en disgrâce avec la législation en vigueur, précise-t-elle, n’est pas sans causer un préjudice financier au prétendant au logement.

Hacène K.